"אחד הפרמטרים החשובים אם לא המרכזי שבהם לבחירת דירה להשקעה הנו צפי התשואה על הדירה להשקעה. "מייעצת אורית זילברשטיין.
תשואה על נכס ההשקעה נמדד במספר פרמטרים
תשואה ישירה –
שכר הדירה המשולם מדי חודש . תשואה זאת מחושבת על ידי סכימת תשלומי השכירות החודשיים בחלוקה לשווי הדירה.
לדוגמא :
מחיר הדירה הכולל היה 1.2 מיליון ש"ח .
השכירות החודשית המתקבלת הנה 4,000 ש"ח .
השכירות השנתית הנה 4,000*12 = 48,000 ש"ח
סכום השכירות הכולל לחלק למחיר הדירה הכולל = 4%
כלומר כל שנה אנו מקבלים תשואה של 4% על שווי הנכס .
כמובן שאנו צריכים גם לנטרל עלות החזר הלוואה/משכנתא שלקחנו ולראות כמה נשאר בפועל.
** יש לקחת בחשבון את סוגיית המיסוי השוטף על התקבולים מהנכס שמשולמים בכל שנה לרשות המיסים בכפוף למסלול המיסויי שהדירה נמצאת בו (עוד על מיסוי דירה להשקעה בפרק המיסוי באתר).
תשואה עקיפה-
אורית זילברשטיין מוסיפה : עלייה בשווי הנכס לאורך השנים הנו עוד פרמטר שכדאי לשקול .
לדוגמא:
רכשנו את הנכס האמור לפני 5 שנים במחיר של מיליון ש"ח .
מאז שרכשנו אותו עלה ערכו בעוד 200,000 ש"ח כלומר כ- 20% יותר ממה שרכשנו אותו.
ובממוצע הרווחנו תשואה כתוצאה מעליית ערך של עוד 4% מדי שנה.
** המיסוי על עליית ערך הנכס ישולם ביום מכירת הנכס לפי שורה של התניות ופרמטרים שיהיו תקפים ביום מכירת הדירה (עוד על מיסוי דירה להשקעה בפרק המיסוי באתר).
אז כיצד ניתן למקסם תשואה ברכישת דירה להשקעה ?
להלן מספר אפשרויות :
- בחירת נכס במחיר זול יחסית לשכירות שניתן לקבל עליו ביחס לנכסים דומים
נכס זול יכול להיות לעתים נכס טיפה מוזנח שבהשקעה סבירה ניתן להרוויח את התשואה העודפת ביחס לדירות אחרות באותו האזור - חלוקת הנכס ליחידות משנה עבור השכרת כל יחידה לשוכר משנה.
לעתים בהתאמה פשוטה יחסית ניתן לאפשר ל-2 גורמים לגור יחד בהפרדה (ככל שהנכס מאפשר) בהקשר זה צריך להדגיש שלא כל חלוקה הנה חלוקה חוקית וצריך לעשות את הדברים בצורה נכונה. לצד זאת , ישנם לא מעט אזורים כיום שיש מספר רב של נכסים מפוצלים דה פקטו כבר שנים רבות והרשויות די אדישות לעניין . - בחירת נכס עם פוטנציאל הגדלה .
בבניינים ישנים לאורך השנים הוגדלו חלק מהדירות . חלקן בתוך המרחב הפנימי מה שבשנים עברו היה מוגדר כמרפסות מקורות (שהן למעשה המשך פנימי בתוך הבית) .
חלק זה בחלוקה מחודשת של הבית , יכול להגדיל את הנכס עד כדי תוספת של 20% לשטח הראוי למגורים בתוך הבית.
הגדלת שטח כזאת שמתורגמת לשטח מגורים נוסף בצורת חדר ,פינת עבודה, חדר ילדים יכולה לעשות הבדל משמעותי בשכר הדירה שניתן לקבל בשוק החופשי. - בחירת נכס בפרויקט תמ"א
דירה להשקעה שעתידה לעבור פרויקט של תמ"א , שתאפשר לדירה להינות מהגדלות שונות כמו גם , מעלית בבניין , פיתוח סביבתי יהוו הגדלה משמעותית בשכר הדירה כמו גם בשווי הדירה. - בחירת נכס בפרויקט פינוי בינוי – דירה להשקעה שנרכשה בבנין שעתיד לההירס ותחתיו להיבנות בניין חדש הנה התגשמות חלומם של כל משקיע ודייר. קבלת נכס חדש , הבנוי בסטנדרטים הנוכחים , עם חניה ומערכות חדשות יוצרת עליית ערך משמעותית גם בשווי הנכס וגם בקבלת דמי השכירות
- . אורית זילברשטיין מוסיפה , ישנן אופציות נוספות , שאני מכנה האופציות המשתנות , שהנם תוצאה ישירה של מציאות משתנה , כגון שינויי מדיניות ממשלה , משברים וכו' . מומלץ לקחת יעוץ בטרם מקבלים החלטות.
כפי שראינו לחישוב תשואה בדירה להשקעה , מספר מרכיבים שניתן לקחת בחשבון בבואנו לבחור נכס , ככל שנדע לנצל את בחינת המרכיבים השונים בצורה מקיפה ומקצועית יותר , אנו נדע לשפר את הסיכוי להגדלת התשואה העתידית .
